Mauro Masi
direzione generale, Manutencoop, Bologna

LA MANUTENZIONE COME STRUMENTO DI TUTELA

Manutencoop gestisce patrimoni immobiliari in tutta Italia. In che modo la gestione dell’immobile concerne una testimonianza materiale di civiltà?

Solo gli immobili che gestiamo per conto della Telecom sono 12000, per un totale di otto milioni di metri quadrati, su cui forniamo il cosiddetto global service, che comprende la progettazione, la manutenzione civile e l’impiantistica, oltre a servizi come l’appalto delle pulizie. Quindi, ci prendiamo cura del building in tutte le sue componenti, ma, per prendersi cura dell’immobile, è fondamentale conoscerne la storia e per conoscerla bisogna censire, rilevare e soffermarsi sul suo stato di conservazione. Solo in seguito, si può incominciare a progettare e a predisporre programmi di manutenzione periodica, di manutenzione programmata, con cadenze periodiche, tra l’altro, oggi segnalate in modo automatico grazie ai moderni sistemi informativi. La conoscenza acquisita va poi monitorata; anche per questo, quindi, è basilare utilizzare un sistema informativo che contenga le informazioni necessarie sia alla manutenzione ordinaria, quella del guasto occasionale, sia a quella programmata, che emette gli ordini di lavoro per i nostri operai e fornitori. Ciascun intervento è registrato e comunicato al call center a cui siamo tutti costantemente collegati e così, attraverso la storia registrata dei singoli interventi, possiamo tenere la situazione sempre sotto controllo. Solo così possiamo capire se convenga, per esempio, un intervento risolutivo, anziché proseguire con riparazioni che hanno un effetto di breve durata e si limitano a rimandare il problema. In funzione della durata del contratto dobbiamo stabilire se e quando convenga, per esempio, cambiare una centrale termica, una caldaia, un bruciatore o un quadro elettrico. È un lavoro svolto in maniera scientifica che comporta competenze di cui un’azienda deve dotarsi grazie anche alla formazione di un buon team. Per ciascun cliente c’è un responsabile che coordina un team, grande o piccolo, a seconda della commessa. Per Telecom abbiamo un team di alcune centinaia di persone: ingegneri, geometri, impiantisti meccanici, progettisti e consulenti.

Quando parliamo di beni culturali non parliamo solo di palazzi storici, ma anche del paesaggio, della città e di come i palazzi vengono tenuti. In questo senso la manutenzione dà un contributo alla civiltà…

L’immobile e il monumento sono nella città e vivono con essa, vivono con i cittadini e con le questioni del tempo. In questo senso si parla di fabbricati che parlano e ascoltano. Ma c’è poca cultura in questa direzione, anche se a un convegno recente si parlava del degrado delle città e si notava che a Napoli, dove i muri sono imbrattati ben più che a Bologna, gli edifici più belli evocano maggiore rispetto e rimangono intatti. Come dire, quando troviamo la piazza pulita non buttiamo la carta per terra, se è sporca è come se fossimo più invitati a farlo.

Purtroppo, bisogna sempre fare i conti con la scarsità di risorse economiche, ma è certo che, con la manutenzione tradizionale, sporadica, pian piano il bene si dequalifica, perde valore. Nei casi di project financing, dopo trent’anni di gestione, quando lo restituiamo all’ente, l’immobile deve essere in ottime condizioni. Ma questo vuol dire che, nell’arco di trent’anni, deve essere ricostruito per il cinquanta per cento. Stiamo collaborando per la costruzione della sede unica del Comune di Bologna e seguiremo gli edifici per i prossimi ventisei anni. Saranno edifici molto frequentati e sicuramente avranno bisogno di numerose manutenzioni straordinarie, ma quando verranno riconsegnati al Comune dovranno essere come nuovi.

Quando si tratta di palazzi storici la manutenzione è più complessa?

Certamente, prima di tutto perché bisogna fare una serie di analisi, poi perché non si può intervenire come in un normale fabbricato, bisogna collaborare con la soprintendenza ed eseguire manutenzioni a carattere scientifico, più complesse e costose.

A proposito di ristrutturazioni, alcuni enti si rivolgono a noi quando un fabbricato non rende più e ci chiedono di trasformarlo, di riqualificarlo.

Se, per esempio, c’è un immobile in una posizione centrale importante, utilizzato come scuola o come magazzino del Comune, è molto più conveniente riqualificarlo, demolirlo o venderlo. Molti enti cominciano a vendere edifici gioiello in centro storico per fare cassa e ricostruire le loro sedi.

Gestire vuol dire anche questo, seguire i clienti in funzione delle evoluzioni del mercato. Perché, per esempio, una caserma deve avere la sede in centro storico?

Voi date un orientamento tecnico e scientifico, poi intervengono gli amministratori pubblici…

È necessario lavorare in concertazione. Ora c’è il nuovo P.S.C. (Piano Strutturale Comunale), uno strumento di programmazione del nuovo piano regolatore, che sarà in vigore per quindici anni. È importante perché per progettare le aree urbane del futuro è prevista una collaborazione di tutte le parti in causa, compresi i comitati dei cittadini. Le città muoiono se non si curano, ma tutti devono contribuire e considerare l’Italia come un gioiello. Pensiamo alle opportunità del turismo, l’Italia è uno dei pochi paesi al mondo che ha un patrimonio d’immensa portata.

Abbiamo l’ottanta per cento del patrimonio mondiale, e il sessanta per cento delle attività edili è finalizzata al restauro. Voi date un apporto a questa ristrutturazione…

Noi costruiamo anche il nuovo, ma nel nuovo abbiamo un’attenzione rivolta alla manutenzione: già nel progetto teniamo conto della manutenzione che occorre nel tempo. Per fortuna, in questo c’è molta sensibilità sia da parte delle commissioni giudicatrici sia da parte dei clienti.