Mauro Masi
direzione generale Manutencoop, Bologna

RISTRUTTURAZIONE E MANUTENZIONE

La Manutencoop gestisce la manutenzione di ospedali, palazzi storici ed edifici in tutta Italia. Come emerge dalla vostra esperienza ultradecennale, conservazione di un bene significa prima di tutto manutenzione...

La conservazione è difficile in sé, prima di tutto perché un edificio non è racchiuso in una capsula, ma è esposto all’umidità, all’inquinamento, a tutti gli agenti atmosferici e alle conseguenze che ne derivano. Per questo il restauro di palazzi storici non è mai fatto una volta per tutte: nel ’93, per esempio, abbiamo terminato il restauro dello storico Palazzo Bocchi del ‘500, a Bologna – un restauro completo, sia dal punto di vista strutturale che da quello artistico –, ma già a distanza di quindici anni le arenarie su tutta la facciata avrebbero bisogno di un ritocco, di una manutenzione. Alcuni degli ospedali di cui gestiamo la manutenzione a Milano, Roma, Palermo e altre città, oltre che a Bologna, risalgono agli anni cinquanta, mentre altri, che sono dell’inizio del novecento, sono stati demoliti e ricostruiti. In ciascun caso, la manutenzione richiede interventi specifici. Gestiamo tutto il patrimonio Telecom, che corrisponde a otto milioni e mezzo di metri quadrati in tutta Italia, sedi direzionali, edifici che vanno dagli anni sessanta in poi. Inoltre, gestiamo gli edifici di proprietà di molti comuni, tra cui scuole e sedi comunali, spesso ospitate in palazzi storici come Palazzo D’Accursio, a Bologna.

Tuttavia, la manutenzione, oltre a richiedere sempre un’analisi attenta per ciascun caso, ha criteri che sono validi tanto per il palazzo storico quanto per l’edificio recente...

È chiaro che il palazzo storico, fino a qualche anno fa, era meno ricco di contenuto impiantistico. Oggi, invece, poiché si tende a valorizzare i beni artistici rendendo sempre più frequente la loro fruibilità da parte del pubblico, anche il palazzo storico deve essere dotato di tutta la tecnologia indispensabile per ospitare conferenze, congressi e avvenimenti che prima erano prerogativa delle più moderne sale attrezzate allo scopo. Di conseguenza, la manutenzione del palazzo storico, a parte per quanto riguarda il suo involucro esterno, si avvicina sempre più a quella di qualsiasi altro edificio.

Voi gestirete per ventisette anni la nuova Sede Unica del Comune di Bologna, da poco inaugurata. Come si profila questo importante impegno?

La manutenzione della sede di un Comune importante come quello di Bologna, dove lavoreranno milleottocento impiegati, è una macchina molto complessa, con grandi problematiche relative soprattutto al suo importante contenuto impiantistico, ospitato all’interno di grandi strutture, con grandi vetrate, e ha richiesto enormi studi per il contenimento energetico e un’informatizzazione completa che consente il monitoraggio costante, sola garanzia di un nostro intervento immediato sul posto all’occorrenza.

A maggior ragione in questo caso – poiché abbiamo la proprietà per ventisette anni e l’onere di mantenerla e riconsegnala in ottimo stato – la manutenzione sarà curata in tutti gli aspetti. Con questi nuovi meccanismi di appalti in leasing, come il project financing da cui è nata la Sede Unica, tutto deve funzionare alla perfezione. Non accade sempre la stessa cosa quando la manutenzione è lasciata in gestione al privato proprietario di un immobile, che spesso si limita alle urgenze.

Ma c’è qualcosa che sta cambiando anche nel privato, per esempio sta nascendo una maggiore attenzione alla salute e all’ambiente?

Sì, è molto importante che ci sia una formazione in questo senso, perché l’immobile, oltre a inquinare l’ambiente interno, se non si utilizzano materiali idonei, produce un danno a quello esterno, se gli impianti non sono costruiti per assicurare un adeguato contenimento energetico.

I prodotti e le tecnologie che consentono di evitare danni alla salute e all’ambiente oggi sono tanti, ma si pone sempre più il problema di farli conoscere e, soprattutto, d’istruire le maestranze alla loro applicazione. Oggi, per esempio, sono molto in voga le facciate ventilate, che contribuiscono al risparmio energetico grazie al ricambio di aria calda e fredda, a seconda delle stagioni. A questo proposito abbiamo inaugurato da poco una bellissima sede a Mestre, che ha richiesto studi approfonditi in questo senso: oltre alla parete in zinco-titanio tutta ventilata, che consente la variazione non solo dell’aria, ma anche della luce – attraverso un sistema di pale che si muovono in funzione dell’irraggiamento solare negli uffici –, ha un impianto che riesce a garantire la climatizzazione all’interno dei locali con una pompa di calore di 120 kw di potenza frigorifera e 108 kw di potenza termica; in altre parole, riesce a riscaldare una superficie di oltre 2700 metri quadrati con un terzo del fabbisogno energetico di solito sostenuto per edifici di queste dimensioni.

Per voi che costruite anche impianti, questa sede è l’esempio dell’eccellenza che riuscite a offrire ai vostri clienti...

È un recupero di una sede di Telecom anni cinquanta, in disuso, che abbiamo acquistato qualche anno fa e ora è praticamente irriconoscibile. La scelta di ristrutturare un manufatto degradato è andata anche a favore del territorio, sia perché ha evitato di andare a occupare ulteriore spazio, togliendolo all’ambiente, sia perché contribuisce a riqualificare, grazie alle sue caratteristiche architettoniche, un’area della città dando un’immagine più gradevole a uno spazio di periferia. Tra l’altro, possiamo dire che è un esempio semplice ma efficace di casa-impianto, in cui l’impianto è tutt’uno con la facciata, che è essa stessa impianto e non semplice involucro. Se ci pensiamo, comunque, la ventilazione era utilizzata anche dai romani. A Pompei si vedono ancora gli edifici con le fessure, le camere d’aria in cui passava il calore prodotto dal camino.